I get some version of this question at almost every event where the room has more Spanish than English in it: “Monica, is it true you need two million dollars to get a green card through real estate?” And I get why people think that — the number has been wrong in casual conversation for years. It’s outdated, and it’s scaring off people who could actually qualify.

So let’s clear it up. The EB-5 Immigrant Investor Program lets a foreign national — and their spouse and unmarried children under 21 — earn a path to a U.S. green card by making a qualifying investment that creates American jobs. It’s run by USCIS, and since the EB-5 Reform and Integrity Act of 2022, the numbers are lower and more structured than the old figures still floating around.

What it actually costs right now

Today, in 2026, there are two thresholds:

• $800,000 if the investment is in a Targeted Employment Area (TEA) — generally a rural area, or a region where unemployment runs at least 150% of the national average.
• $1,050,000 if the project sits outside a TEA.

Most investors go the TEA route, and not just for the lower number. TEA and infrastructure projects also get access to reserved “set-aside” visa categories, which have generally been moving faster than the general queue over the last couple of years.

Why the math is about to move again

By law, USCIS has to revisit these thresholds for inflation every five years. Based on CPI data published through early 2026, the projection is that the TEA minimum rises from $800,000 to somewhere near $900,000, and the standard minimum climbs from $1,050,000 to roughly $1.2 million — with the change expected around January 1, 2027.

If you’re seriously considering EB-5, this is the year the timeline actually matters, not just the year everyone says that.

The 10-job requirement

The investment has to create or preserve at least 10 full-time jobs for qualifying U.S. workers, generally within about two years of the investor receiving conditional residence. If you invest directly in a business you’re running, those need to be real, direct W-2 jobs. If you invest through a regional center — the more common route — approved economic models can also count indirect and induced job creation, which is part of why regional center deals are structured the way they are.

How the process actually unfolds

Proving where the money came from

This is where a lot of otherwise-qualified investors get stuck. USCIS wants a documented, lawful paper trail for the invested funds — salary, business profits, sale of property, gifts, or inheritance all can qualify, but each needs to be backed up properly. This part of the file is usually the difference between a smooth I-526E and a long back-and-forth with USCIS, which is exactly why the immigration attorney on your team matters as much as the investment itself.

Where South Florida real estate fits in

Here’s the part that’s closest to my own desk. A meaningful share of EB-5 regional center projects are structured around real estate — hotels, mixed-use towers, and infrastructure in growth corridors, and South Florida shows up in that mix constantly. But the connection to real estate rarely stops at the investment itself. Families going through EB-5 are usually also thinking about where they’ll actually live — a primary home, a place for their kids to go to school, sometimes a second property they’ll use a few months a year before making a fuller move.

That’s the conversation I have the most: not “which regional center,” because that’s an immigration attorney’s call, but “once the visa side is moving, what does it look like to actually buy here — financing as a foreign national, HOA and condo rules, the tax picture, the neighborhoods that make sense for your family.” Bilingual, and from someone who’s walked other clients through exactly this.

Me hacen alguna versión de esta pregunta en casi todos los eventos donde se habla más español que inglés: “Monica, ¿es cierto que hay que tener dos millones de dólares para sacar la green card a través de bienes raíces?” Y entiendo por qué la gente lo piensa — esa cifra lleva años circulando mal en las conversaciones informales. Está desactualizada, y está espantando a personas que en realidad sí calificarían.

Así que vamos a aclararlo. El Programa de Visas para Inversionistas EB-5 le permite a un ciudadano extranjero — junto con su cónyuge e hijos solteros menores de 21 años — obtener un camino hacia la green card mediante una inversión calificada que genere empleos estadounidenses. Lo administra USCIS, y desde la Ley de Reforma e Integridad del EB-5 de 2022, los montos son más bajos y más estructurados que las cifras antiguas que todavía se repiten por ahí.

Lo que realmente cuesta hoy

Hoy, en 2026, existen dos umbrales:

• $800,000 si la inversión está en un Área de Empleo Objetivo (TEA) — generalmente una zona rural, o una región con desempleo de al menos 150% del promedio nacional.
• $1,050,000 si el proyecto está fuera de una TEA.

La mayoría de los inversionistas elige la ruta TEA, y no solo por el monto más bajo. Los proyectos de TEA e infraestructura también tienen acceso a categorías de visa reservadas (“set-aside”), que en los últimos años en general se han movido más rápido que la fila general.

Por qué el monto está a punto de cambiar otra vez

Por ley, USCIS debe revisar estos umbrales por inflación cada cinco años. Según los datos del IPC publicados hasta principios de 2026, se proyecta que el mínimo de TEA suba de $800,000 a cerca de $900,000, y el mínimo estándar suba de $1,050,000 a aproximadamente $1.2 millones — con el cambio esperado alrededor del 1 de enero de 2027.

Si estás considerando seriamente el EB-5, este es el año en que el calendario realmente importa, no solo el año en que todos dicen que importa.

El requisito de los 10 empleos

La inversión debe crear o preservar al menos 10 empleos a tiempo completo para trabajadores estadounidenses calificados, generalmente dentro de los dos años posteriores a que el inversionista reciba la residencia condicional. Si inviertes directamente en un negocio que tú mismo administras, esos deben ser empleos reales y directos. Si inviertes a través de un centro regional — la ruta más común — los modelos económicos aprobados también pueden contar empleos indirectos e inducidos, que es parte de la razón por la que los proyectos de centros regionales se estructuran como se estructuran.

Cómo se desarrolla realmente el proceso

Comprobar de dónde vino el dinero

Aquí es donde se atascan muchos inversionistas que por lo demás sí calificarían. USCIS exige un rastro documentado y lícito de los fondos invertidos — salario, ganancias de un negocio, venta de una propiedad, donaciones o herencias pueden calificar, pero cada fuente debe respaldarse correctamente. Esta parte del expediente suele marcar la diferencia entre un I-526E sin contratiempos y un largo ida y vuelta con USCIS, por eso el abogado de inmigración en tu equipo importa tanto como la inversión misma.

Dónde entra el mercado inmobiliario del sur de Florida

Aquí llegamos a la parte más cercana a mi propio escritorio. Buena parte de los proyectos de centros regionales EB-5 están estructurados alrededor de bienes raíces — hoteles, torres de uso mixto e infraestructura en corredores de crecimiento, y el sur de Florida aparece constantemente en esa mezcla. Pero la conexión con los bienes raíces casi nunca termina en la inversión misma. Las familias que atraviesan el proceso EB-5 normalmente también están pensando en dónde van a vivir realmente — una vivienda principal, un lugar para que sus hijos vayan a la escuela, a veces una segunda propiedad que usarán algunos meses al año antes de mudarse por completo.

Esa es la conversación que más tengo: no “qué centro regional elegir”, porque esa decisión le corresponde a un abogado de inmigración, sino “una vez que el tema de la visa está en marcha, ¿cómo se ve comprar aquí realmente? — financiamiento como extranjero, reglas de HOA y condominios, el panorama fiscal, los vecindarios que tienen sentido para tu familia.” Todo en español e inglés, y de parte de alguien que ya ha acompañado a otros clientes exactamente en esto.

Frequently Asked Questions

Preguntas Frecuentes